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从共有产权房与租售同权看楼市走向

文│林鸿钧



  今个7月中下旬以来,两项重磅楼市政策引发市场热议。7月18日,广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称《工作方案》);8月3日,北京起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),并公开征求意见。由此,租售同权和共有产权房成为广受人们关注的话题。

  对于广州率先提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租售同权”笔者认为,在招生名额有限的情况下,即使是购房家庭也要通过比较购置时间来确定进入名校就读的机会。因此,此办法主要针对引进优秀人才的子女就学设置,普通大众以租房获得名校入学资格的希望不大。此政策可能会引起优秀学区租金的短期上涨,但随着进入名校的希望落空,租金将会回落。

  此外,《工作方案》提出成立租赁发展投资公司,未来商业用房也可以作为住宅出租给个人,这无疑将增加租赁用房的供给,可在一定程度上应对因租购同权,而放弃购房改为租房所增加的需求。但同时,房产租赁公司的发展可能形成局部垄断租赁房源。此外,要得到租售同权资格,租赁合同需通过政府平台缴交税费,此前不报税的个人房东也会将税费转嫁给房客。因此,今后房租的上涨率很可能超过CPI,与收入增长率相当。相对于受政策抑制的房价,未来几年的房租涨幅很可能高于房价涨幅,使得房租收益率提高。

  而北京发布的《暂行办法》则提出将用地性质由划拨改为出让,并完全按照商品房进行开发,销售均价低于同地段价格。共有产权房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭。共有产权住房对新北京人(稳定就业的非北京籍无房家庭)的分配比例将不少于30%。共有产权房允许出租,租金与政府代持机构分配。共有产权房购买满5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。共有产权房以部分产权或100%的自住使用权,可降低购房者的首付款与贷款的负担。购房者前期出价相对较低,有助于降低购房成本,后续随着购房能力的提高,可继续从政府手中回购相应产权。

  长期来看,北京市的房价取决于人口流入与商品房的用地供给。2016年,北京市常住人口仅增加2万人,商品房用地的供给连续几年减少,共有产权房的推出将进一步减少商品房的供给,对不符合条件的购房者而言,在供给有限的情况下,城区内商品房并没有太大下跌空间。

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