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调控的任何细微松动都会引发房价报复性反弹

文│余丰慧



  在2014年全面放松限购、限贷、税收等房地产政策时,笔者曾撰文指出,房价将会因此出现报复性反弹。果不出所料,出现了2015—2016年年底的房价失控上涨。那次是全面放松导致失控上涨,这次即使所谓的结构性松动或者说任何细微松动都会导致房价报复性反弹,其原因何在?
  
  回答这个问题之前,先要弄清从2016年国庆节启动的这轮房地产调控的主要手段是什么。是高压式的行政手段为主,以行政命令的“限”为主:限购、限贷、限售、个别城市采取冻结房市场的极端做法。但要最少看到以下几个方面:
  
  一是在如此高压调控下,居民对于房价上涨的预期竟然没有改变,一边高压调控,另一边昼夜抢房、万人排队购房,新盘一开就被抢光。这背后折射的问题非常大。
  
  二是高压式调控让刚需很受伤。一部分刚性需求被一刀切的行政命令调控“误伤”,正在憋着一股劲等待调控松动。
  
  三是千万不要忽视中国百姓的购买力。几十年来形成整个社会的房地产财富效应影响巨大,砸锅卖铁、祖孙三代筹资也要买房的观念一时难以改变。同时,房地产仍然是最佳保值增值的投资品,无论怎么通胀,无论发生怎样的金融风险,手中握有房子是最保险的。
  
  四是租购并举,试图通过开展租赁房市场缓解房地产市场紧张局面的政策设计,不能说没有任何效果,但总体作用不会很大。难题在观念上,中国自古以来形成有恒产才有恒心,安居才能乐业的思想观念根深蒂固,难以改变。
  
  五是从未来趋势看,房价继续走高有强大的需求动力。二孩政策放开后,生育二胎的人越来越多,这些都是潜在的住房需求。一般孩子到10岁左右就要考虑住房需求了。可以说再过七八年,房价新的需求动力就会爆发,指望房价回调,用一句老话来形容就是:得等到猴年马月。
  
  就在2017年12月住建部部长一句“保证刚需,支持改善型需求,抑制投机需求”已经放出了调控政策放松的强烈信号。笔者当时预言,一些嗅觉敏锐或者已憋得透不过气的城市马上就会跟进放松或变相放松调控政策。
  
  有机构梳理发现,近期,有近14个城市的所谓宽松政策,最明显的共同点是80%以上的政策条款都是绕道变相宽松,如针对人才引进的宽松政策条款,比如郑州、长沙、武汉、成都、昆山、西安。
  
  1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布通知,对现行房地产市场调控政策将进行调整。内容包括对部分区域取消限购、进一步强化价格备案制度、实行住房限售措施。公布的各项措施自1月8日期正式实施。
  
  兰州有选择地放松楼市调控政策不是孤立的,是楼市调控放松风向标与打前站,具有试探性意义。
  
  房地产股全面爆发就是房地产调控松绑在股市里的反应,房价怎么走心里还没有数吗?
  
  1月8日,香港股市内房股集体爆发,冠军碧桂园大涨9%,亚军万科涨5.3%,季军中国恒大涨4.7%。
  
  A股方面,1月8日房地产板块同样延续1月5日的涨势。泰禾集团、荣安地产开盘不久就涨停。华夏幸福一度涨停,苏宁环球、绿地控股涨逾5%。万科A再次刷新历史新高,最高报36.4元,而在2018年第一周,万科A累计上涨近12%。
  
  春江水暖鸭先知。股市反映的是预期,股票价格走势反映的是上市公司的预期状况。房地产股大涨,房价上涨还会远吗?
  
  在这里,笔者再次重申:目前对房地产调控政策的任何细微放松,都会导致房价报复性反弹。不信?我们骑驴看唱本,走着瞧!

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