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单套房价中位数与房价走势

 文│余丰慧



  每平方米住房单价高低反映的是绝对购房成本负担,也是最为准确的计量房价高低的通用单位。多侧面反映住房负担程度则是一个非常不错的研究成果。中国社科院在《中国住房市场发展月度分析报告》研究中,就以单套总价的方式来计算价格。而在美国,有一些州则是整栋楼加上花园等附属配套设施来标价的。
  
  社科院按照单套总价计算价格,或能反映最低要求的住房负担程度,以及一个城市住房供应结构比如大小户型结构,从而满足不同层次的住房需求。按照单套总价计算,让人对最低平均要有多少钱就可以安居一目了然。
  
  当然,一般来说,房价畸高的城市单套总价中位数也高。不过,由于住房大小、户型结构不一样,也有特殊的情况。比如,单价中位数居第二的上海,总价中位数却仅位居全国第4,为319万元/套。这说明,上海的住房负担实际略低于人们的直觉,当然,这是以牺牲居住条件为代价的。
  
  另一个典型例子是大连以78万元/套的总价中位数居样本城市最末,不足第一位北京的1/5,相对较低的单价和小户型偏好使得大连的购房支出处于较低水平。
  
  大连这几年似乎成了被遗忘的角落,包括房价在内都没有出现在热点热议的城市中。这使笔者想起一次做在线讲座时,提问题环节一个大连市民询问大连房价还会涨吗?笔者只能回答对大连房价真的不了解。
  
  根据社科院的报告,2017年12月,样本城市中,北京以402万元/套的总价中位数居全国第一,深圳、厦门分别以352万元/套、322万元/套的总价中位数位居全国第二、第三。总价中位数相对较低的省会及以上城市有长沙、重庆、西安、沈阳、太原等,单套总价中位数均在百万元以下。
  
  以北京为例,《2018年北京政府工作报告》指出,北京居民人均可支配收入2017年达到5.7万元。两口之家一年按照12万元收入,购买单套总价400万元的房子,不贷款、不负债需要33年。如果贷款负债的话,归还贷款需要的时间更长、负担成本更大,因为有最少年息6%左右的贷款利息,即100万元贷款第一年要多还6万元利息,假如贷款200万元,第一年要多还12万元利息。
  
  按照工薪阶层较高收入年收入12万元,两口之家一年24万元收入,那么在北京购买单套总价400万元的住房,也需要17年。
  
  单套总价低于百万元的长沙、重庆、西安、沈阳、太原、大连等城市的居民收入水平也远远低于一线城市。
  
  社科院这个单套总价中位数没有考虑住房品质的差异,是以牺牲居住条件为代价。尽管如此,单套总价并不低,包括低于百万元的长沙、重庆等2017年以来房价直冲云霄,都已经后来居上,而且行政手段按住后,目前的反弹力度非常大。
  
  2018年房地产调控政策出现了微妙变化。由过去一刀切强势打压、遏制而较少考虑实际住房需求,到今年的保证刚需,支持改善型需求,抑制投资投机。特别是支持改善型需求放开的口子不小。笔者还是坚持一个观点:只要调控政策稍有放松,那么房价就会报复性反弹。
  
  北京不断传来交易量下降、京郊房价松动的消息,但必须明白这是几乎冻结楼市调控导致的。一线城市调控政策松动幅度不大,因此,一线城市房价以稳定为主,短期内大起大落的可能性均不存在。
  
  关键在于二线特别是省会城市房价上涨的概率会大大增加。主要在于二线城市调控政策将会出现直接或变相的较大力度放松。综合库存、价格水平和政策方向推断,二线城市短期房价有较大幅度的上涨。最大的动力在于,二线特别是省会城市政府有放松调控、推高房价的动力。同时,一部分炒房客认为一线城市房价已经过高而且调控政策不放松,投机机会较小,风险较大,都瞄准了重庆、武汉、长沙、郑州、合肥、海口等所谓的房价洼地城市。这个房价推手力度非常大。
  
  整体来看,2017年一刀切的强势调控使得一大部分刚需与改善型需求都被压制。2018年一放开后,这部分刚需将喷涌而出,推高房价。目前省会城市内每推出一个楼盘就被抢光就说明了一切。
  
  三、四线城市当前的低库存和市场发热是进入2018年以来调控政策松动的体现。三、四线城市房价受二线特别是省会城市房价影响与辐射非常大。只要二线城市房价上涨,定会带动三、四线房价快速上涨。
  
  从调控政策角度分析,侧重点在于力争控制住城市特别是二线城市房价的过快上涨,二线城市是关键。从而保证市场趋于稳定,为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造时间与空间。
  
  从住房保障角度看,租赁房、共享产权房、多渠道供地改革、租购并举体制等要多策并举,增大政府层面对住房的保障力度,提高保障性住房覆盖群体。
  
  从购房者的角度分析,对于刚需与改善型需求来说,观望等待是下策,或等来的是越来越买不起。

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