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年收入45万元家庭换房规划

文│陈玉罡



  王先生,36岁,月收入1.45万元,年终奖3.50万元,月生活支出2500元;王太太,32岁,月收入1.50万元,年终奖3.00万元,月生活支出2000元;孩子刚出生,月生活支出2000元。王先生家庭有2套自住房,其中一套市值150万元,有80万元贷款未还清,每月还款6600元;另一套市值140万元,有45万元贷款未还清,每月还款7400元。王先生还投资了一套公寓,市值42.5万元,月租金收入2000元。家用车2辆,每辆市值10万元,每月用车支出约3500元。王先生和王太太均有社保,并购买了商业保险。王先生的商业保险保额为20万元,公司负担一部分保费,每年自己交纳2500元保费;王太太的商业保险保额为25万元,公司同样负担一部分保费,每年自己交纳3000元保费。其他费用支出每年1万元。王先生家庭有现金和活期存款1万元,定期存款4.5万元,基金1.2万元,每月理财收入约300元,黄金2.1万元。王先生希望盘点家庭现有的财务情况,并制订一份理财规划,满足在孩子18岁时筹备50万元教育金及换一套120平方米房产的需求。

  家庭财务状况诊断

  王先生家庭资产负债及收入支出情况分别见表1、表2。




  从表1来看,王先生家庭负债占资产的比重为34.6%,家庭财务较安全,风险评级为中等风险。

  从表2来看,夫妻二人的月总收入2.95万元,其中,男方月收入1.45万元,占比45.6%;女方月收入1.50万元,占比47.17%。目前,家庭月总支出为2.40万元,其中,日常生活支出6500元,占比27.08%;月房贷还款支出1.40万元,占比58.33%。日常支出占月收入比重为20.44%,低于50%,表明家庭控制开支的能力较强,具有一定储蓄能力。月房贷还款占月收入的比重为44.03%,超过40%,表明家庭财务风险较高。每年可结余14.31万元,留存比例为32.04%,家庭储蓄能力较好。

  家庭理财规划

  王先生家庭理财规划可从以下几方面入手。

 应急规划

  王先生家庭需准备12.30万元应急准备金,其中1/6以活期存款形式保留,另外5/6购买货币基金。

  长期保障

  王先生年收入20.9万元,已购商业保险保额为20万元,若发生意外情况,可保障其1年的收入。如果希望保障未来5年的收入,且覆盖房贷风险,则保险缺口为125万元。若将保费控制在年收入的10%~15%,王先生可增加1.84万~2.89万元保费以加强长期保障。

  王太太年收入21万元,已购保险保额25万元。若希望保障未来5年的收入,同时覆盖房贷风险,则保险缺口为142.5万元。将保费控制在年收入的10%~15%,王太太可增加1.80万~2.85万元保费以加强长期保障。

  子女教育规划

  如果希望在孩子18岁时为其筹备50万元教育金,按7%的年收益率测算,每月需定投基金1172元。如果考虑学费上涨因素,按3%的通胀率计算,则定投金额需增加至1990元。

  养老规划

  王先生夫妇每月的生活费用为4500元,按3%的通胀率计算,23年后王太太退休时将这笔费用将上涨至8881元,24年后王先生退休时这笔生活费用将上涨至9148元。由于王太太先退休,因此以王太太的退休时点测算养老金,测算结果为266万元。如果这笔费用的50%可由社保满足,另外50%需要自行筹备,则王先生家庭每月需定投1953元。

  换房规划

  上述基本规划完成后,王先生家庭的月结余为3857元,年结余为3.84万元,留存比例为8.61%,说明家庭现有财务资源足以支撑上述基本规划。

  王先生希望在2年内换一套120平方米的房产,改善居住条件。由于受限购政策的影响,王先生必须出售手中的一套自住房。可将市值140万元的自住房出售,扣除45万元贷款及税费后,约可获得90万元现金。出售该房产后,贷款减少45万元,每月还款支出减少7400元,家庭可动用的投资资产为98.8万元。如果王先生按照上述4个基本规划调配财务资源,则2年可筹备的首付款约为130万元。如果新购买的房产只能贷款30%,贷款利率预计为6.15%,则王先生可负担的房价为186万元,按照120平方米计算,即可负担的购房单价为1.56万元/平方米。

  家庭理财实施策略

  第一,准备12万元作为应急资金,其中的2万元以活期存款形式保留,余下10万元购买货币基金;第二,如果需要保障未来5年的收入,王先生可增加1.84万~2.89万元保费进一步加强长期保障;王太太可增加1.80万~2.85万元保费进一步加强长期保障;第三,每月定投基金1990元作为孩子的教育基金;第四,每月定投基金1953元作为养老基金;第五,如果王先生现在出售市值140万元的自住房,未来2年可换购单价1.56按元/平方米、面积120平方米自住房。


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