官方微信

官方微信

官方APP

官方APP

全国统一服务电话:

010-88379014

公告栏:

房产税背后的故事

文│菜导


  最近,关于房产税的消息不少。特别是财政部部长肖捷的讲话,明确了房地产税实施的“立法先行、充分授权、分步推进”原则。
  
  这里要科普一个小概念:什么是房地产税。房地产税是一个综合性概念,房产税是房地产税中的一种,将来对普通买房人征收的就是房产税。也就是说,现在明确了征收房地产税的原则,那么房产税的征收也会提上日程。
  
  征收房产税是板上钉钉的事了,问题在于到底什么时候征收?这才是大家最关心的问题。
  
  说实话,考虑到每次楼市政策出台都非常“任性”,如果单纯从楼市的角度来看,谁都说不准房产税什么时候会来。今天,笔者换个角度进行分析——房产税可能离我们真的并不远。
  
  “狼”真的来了
  
  说起房产税,很多人不以为然,认为征收房产税还遥不可及,甚至认为,即便征收,对自己也没什么影响。
  
  从上海、重庆试点房产税的情况来看,确实效果不大,这几年房价又涨了好几倍。这让房产税就有点“狼来了”的味道,喊得多了,大家反而不信了。但问题在于,这一次,“狼”可能真要来了。
  
  大家知道,这些年来,地方政府的财政收入主要靠土地。也就是说,楼市在很大程度上是政策市,在主导房价涨跌上,政策的影响是最大的。
  
  过去试点房产税为什么不成功?因为地方政府有政绩压力,自然不会“自断财路”。但是现在环境不一样了。首先,地方政府已经越来越无地可卖,靠卖地发展GDP的模式即将走到尽头;其次,楼市的泡沫化已经严重影响了国家金融安全,国家层面不会再放任地方政府继续走土地财政的老路。
  
  但是,地方政府不卖地靠什么获得收入?况且还有海量的债务压顶。国家虽然要稳定金融,但也不会放任地方政府不管。在此背景下,房产税应运而生。
  
  再进一步分析,房产税什么时候开始征收?其中很重要的一个参考指标就是地方政府能否承受住地方债的冲击。如果地方政府已经撑不住债务,房产税也就不远了。
  
  财政赤字扩大
  
  从中央财政来看,财政赤字不断扩大:在2009年之前,财政赤字维持在1%左右,现在赤字已经在3%左右,直接扩大了3倍。
  
  2017年《政府工作报告》中,2017年赤字率拟按3%安排,但前3个季度的赤字率已达2.99%,3%的红线压力巨大。
  
  从经济增长来看,如果第四季度的经济数据放缓,意味着财政收入也会受到影响。一边是财政赤字扩大,一边是经济增长放缓,这意味着财政赤字会加剧。特别是在房地产市场被冻结后,相关税收直接受到影响,2017年10月全国征收契税278亿元,同比下降3.6%;土地增值税304亿元,同比下降2.2%。
  
  中央财政尚且如此,地方财政形势就更严峻。
  
  2017年中央预算中,地方政府赤字8300亿元。这还只是只是狭义赤字,并非广义赤字。狭义赤字并不包括很多项债务内容,特别是地方置换债并不算入赤字。
  
  所谓地方置换债,就是地方政府经历了多年的无序举债,拼业绩和政绩,结果很多都还不了,只能发新债还旧债,继续拖长债务的期限。2017年前三季度地方置换债为2.12万亿元左右,照此计算,已经是预算赤字的2倍之多。面对如此庞大的债务,地方政府可采用的办法不多,实体经济一直还在低位徘徊,除了卖地收税,并没有更多其他措施。
  
  房产税呼之欲出
  
  地方政府自救,要顶着滔天洪水般的债务前行,还是只能在房产税上想办法。
  
  不要小看房产税的力量,在很多国家,房产税是地方税收的重要来源。以美国为例,纽约州房产税占地方政府总收入的16%左右,如果以税收来说,比重更高,能达到30%以上。所以,目前情况下,房产税可能是地方政府的最后一根救命稻草。
  
  党的十九大刚结束,宁夏出台房产税实施细则的消息就“炸开了锅”。虽然事后证实是乌龙,但是也一定程度上反映出地方政府征收房产税的迫切程度,至少有地方在“蠢蠢欲动”。当然,国家肯定也知道房产税的重要性。要知道,现任财政部部长是“资深财税达人”,营改增政策就是当年他力主推动的,而这次房地产税的新动向,也是出自这位财政部部长口中。其中,房地产税的征收原则中提到的“充分授权”,就是给地方政府“撑腰”。
  
  财政部部长也表明,在“保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下,科学确定共享税中央和地方分享方式及比例,适当增加地方税种”。总之,就是给地方政府充分授权,可以针对房地产的属地化特征进行对应的调整,让地方债务风险软着陆。
  
  前任财政部部长楼继伟离任时,也曾高呼要“义无反顾地推进房地产税制改革”。意图已经十分明显,万事俱备只欠东风,房产税已经呼之欲出。
  
  哪些人要交房产税
  
  笔者之前反复强调,对于买房的普通人来说,最大的风险就是和政策对赌。就像现在,房产税也是板上钉钉,虽然何时征收还不能确定,但是就像一把悬在头上的达摩克斯之剑。
  
  如果抱着侥幸心理,觉得自己一定不会被这把剑“刺到”,那是非常危险的想法。我们不能因为风险还没有来,就无视风险的存在。就像你知道台风会来,但不能因为台风还没来,就开着门窗坐等风雨。
  
  那么,房产税这把“利剑”会“刺”向谁呢?显然,手握几套房的人群会是重点征收对象。
  
  从主流观点和民意来看,“累进制、惩罚性”的房产税很有可能。如果你有多套房产,即使第一套免税,第二套征税还能承受,但是到了第三套,税率就可能非常高,以至于难以承受。更何况,拥有多套房产的人其实手里并不一定有太多钱,特别是那些高资产、高负债的中产阶层。
  
  资产估值是纸面财富,现在楼市冻结很难变现,但负债却是实打实要用“真金白银”来还的,一旦房产税开征,不但要交税,房贷还照样要还。可以预见,大量中产阶层届时就会像流星一样陨落。
  
  所以,趁现在房产税尚未开征,好好掂量下自己的钱包,即使刚需买房,笔者也建议一定要量力而行,尽量给自己多留点家底。总之,在买房一事上,不仅要考虑到自己将来收入的变化,更要考虑到还有一个大大的“税”字悬在头上。

分享到:

共有访客发表了评论 网友评论

验证码: 看不清楚?
    友情链接
    • 百度一下

      百度一下

    • 项目管理技术

      项目管理技术

    • 进出口经理人

      进出口经理人

    • 和讯网

      和讯网