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留学生海外置业新思路

文│夏欣怡


  暑假过后,很多留学生踏上了海外求学之路。这是一个令人紧张而兴奋的人生转折。相信很多父母现在正在帮助子女收拾行李、预订住宿,安排将来的生活。但是读者是否考虑过:在海外留学,不一定要租房,购房让孩子居住,是一个在经济和孩子成长上双赢的思路。

  海外置业的优势分析

  以下是留学生海外置业的几大好处。

  优势一,省心省力

  加拿大租房程序十分烦琐,信用调查是最重要的一步,而初到加拿大的中国学生,没有任何收入,也没有任何本地信用,取信于房东十分困难。此外,由于对众多条例法规缺乏了解,很多中国学生也容易吃亏。例如按照BC省(温哥华所在的省份)法律规定:房东收取房客的押金不可以超过2个星期的房租。而按照魁省(蒙特利尔所在的省份)的法律:租房者甚至不用交付押金。而在房租给付时,房客也只需要1个月一交即可。但有些留学生在租房时可能被收取3个月以上的房租做押金,而在房租给予时一次性缴纳1年房租的情况也会出现。

  优势二,住宿安全、提升归属感和理财能力

  与中国的情况不同,很多国外学校仅有少量的宿舍供应,或者根本不提供宿舍,中国学生往往需要租住在别人家里。中外文化差异很大,外国房东有各种自己独特的生活和饮食习惯,租客容易受到诸多约束。留学生漂泊异国,独自生活本就十分不易,如果还租住在别人的房子里,就更容易产生一种“身在异乡为异客”的凄凉感。

  租房还容易给留学生带来安全隐患。依稀记得笔者在悉尼留学时,很多学长给出的忠告是身上一定要带10——20澳元的零钱,一旦抢劫发生则可以及时给付,以免对方恼羞成怒造成自己更大的损失。如果家长帮助孩子在往返学校便利、社区环境良好的街区购买房屋,就可以在较大程度上避免在不够安全的街区租房带来的隐患。

  另外,租房是一种消费行为,而海外购房则可以视为一种投资行为。

  优势三,利用现行政策和国外银行信贷杠杆

  海外各大热门留学国家均提供针对外国人的贷款。以加拿大为例,在国有银行,外国人只需要交纳35%首付,就可以贷款买房,而贷款利率只有2.5%左右。这样的贷款利率,甚至低于中国绝大多数理财产品的收益。

  对于没有任何收入的留学生,只要有身在中国的父母提供资金担保,一样可以贷款买房。此外,如果父母具备有效的加拿大签证,还能以自己的名义购买,这样可以不占用孩子将来的房屋贷款额度。

  房产管理

  加拿大地广人稀,房子多以独立屋为主,留学生购房后,往往会有一些房间富余,如果想当房东,则需要掌握4件事。

  合法出租

  自己的房子有空余房间不代表一定能够出租。加拿大每个城市都有各自的规定,如果该城市规定一个房子内只能有一套住宅,那么购房者自己未经过申请就改成2套独立单元出租,就有可能要求拆除且罚款。当然,也有特殊的情况会出现。以笔者所在的城市纳奈莫(Nanaimo)为例:关于合法出租单元的法规是2005年才推出的,这意味着2005年之前,所有独立屋都没有合法出租单元。但是2005年之前的独立屋,又确实有不少存在第二个带独立厨房的出租单元。对于这些不符合2005年规范的房子,全部不允许出租显然不太可能,这样有可能造成大量无家可归者。于是,市政府只好采取默认的态度,只要不扰民,就“民不举官不究”,依然能够出租。

  认真选择租客

  全加拿大范围内各省的法律法规,通常都不允许随意驱逐房客,即使房客没有钱交房租也不例外。房东不可未经通知便进入租客房间或随意更换门锁,更不能随意处置租客的私人物品,也无权阻止欠款租客进入他们的房间。通常,在加拿大驱赶一个赖账房客需要2个月的时间。

  签写正规的租房合同

  加拿大各省房产局通常都会提供标准的租房合同,这些合同都是律师经过反复斟酌和讨论的结果。如果想出租房屋,最好采用这些标准合同。

  租金一定要报税

  根据加拿大税法规定,无论有无收入,只要在加拿大境内居住超过183天都需要报税。这样一来,在加拿大读书的留学生,往往会超过规定的居住时限,报税也就成了必然。当留学生作为房东给自己的房客出具收据时,该租客往往会把收据作为报税时抵扣个人所得税的项目,并且有可能获得退税。如果房东隐瞒该收入不报,未来可能遭遇大额罚款。房产处置

  在加拿大经过几年的留学生涯之后,有的人会选择离开,之前购买的房产则有出售和出租两种处理手段。

  以加拿大BC省为例,购买60万加元左右的房产,需要缴纳1万加元左右的交易税和1000元左右的律师费。出售房产时,则需缴纳律师费和资产增值税(这个税只针对房子出售获利部分缴纳),这些税费,相比房产增值获得的受益,可以说微不足道。以笔者所在的城市为例,大学附近一处带独立出租单元的房子大约60万加元,而在4年前,这样的房子大约只需要38万加元。如果某留学生小张恰好是4年前读大一时买入的,交了35%共13.3万加元的首付,现在卖出可以税前获利大约22万加元,相对于自己的本金获利了150%。完全可以把在加拿大4年的各种开销涵盖在内,相当于在加拿大免费拿了一个学位回国。

  万一自己的房产价位在毕业时下行,不想亏本卖出,则可以考虑保留房产,由租房管理公司出租。由于留学生购买的房屋,往往在学校附近,通常很容易就能租出去。以刚才笔者附近大学60万加元的房子为例:如果小张选择不卖房产,全部出租。那么主套按照市场价可以获得2000加元左右的租金,辅套按照市场价可以获得1200加元左右的租金,加起来一共是月入3200加元,而小张当时只不过是交了13.3万加元的首付而已,在不考虑其他费用的情况下,即使扣除每月大约1000加元的贷款月供,也能获得每月2200加元的净收益。

  从资产全球配置的角度来看,在加拿大永久拥有一份这样的房产获取出租收益显然也是一个不错的选择。

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