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加息之后的加拿大房价走势

文│夏欣怡


  加拿大央行7月12日宣布加息,将隔夜贷款利率从0.5%调高至 0.75%。这会对加拿大的经济和房价造成什么样的影响呢?

  经济周期和加息周期

  任何一个级别的经济体,都会存在经济周期。经济周期指随着经济的发展,经济活动所经历的有规律的扩张和收缩的过程。经济周期通常会分为复苏、繁荣、衰退、萧条4个阶段。

  通常来说,在经济复苏阶段的后半场,由于经济增长已渐趋繁荣,为了抑制过于旺盛的投资需求,延长经济的上升周期,一个国家的中央银行会宣布加息。从此时开始,该国就进入了加息周期。而在经济衰退的后半场,由于经济景气度已渐趋萧条,为了挽回日益降低的经济增长率,一个国家的中央银行会宣布减息。从此时开始,该国正式进入减息周期。加息周期往往会覆盖一个经济周期复苏期的后半场、整个繁荣期和衰退期的前半场;而减息周期往往会覆盖一个经济周期衰退期的后半场、整个萧条期和复苏期的前半场。

  右表是中国上一轮加息周期和减息周期的时间表,亲身经历过那段岁月的读者朋友们应该不难发现:在中国的上一轮加息周期中,股票、房产连番上涨,迭创新高;在中国的上一轮减息周期的前半段,即2007年12月21日—2008年12月23日,股票、房产连番下跌,市场一片萧条,在中国的上一轮减息周期的后半段,经济虽有所恢复,但股市仍然处于低位运行状态,直到现在股市还没有回复到2007年的高点。




  加拿大的加息周期和房地产走向

  加拿大的经济周期和加息周期也与中国类似。7月12日,加拿大央行声明:“央行对加拿大经济增长愈来愈有信心,因为本国经济不仅在各地区,而且在各行业均表现良好。根据对未来经济前景的展望,央行认为加拿大不再需要过于低息的货币刺激措施。”也就是说,加拿大央行认为加拿大经济正处于强劲的经济复苏之中,经济增长已渐趋繁荣。

  加息之后,会对加拿大楼市产生什么影响呢?笔者的看法是:加息之后,加拿大楼市会短期震荡,甚至下跌,而中长期来看,依然会上涨。

  短期震荡的原因

  加息之后,对于买房者来说,在进行房屋贷款评估时,需要有更高的收入才能买下合适的房产,部分加拿大居民可能会因此而搁置购房计划;而对于需要偿还房贷的已置业者来说,增加的房贷利息则会加大他们的还款压力,部分人或许会因为不堪忍受而出售房产。以上经济压力还会影响人们的心理预期,这都会使房价失去上涨动力,甚或转为下跌。

  中长期上涨的原因

  第一,此次加息政策出台之前,2016年10月,在加拿大范围内已经进行了一次贷款压力测试。当时加拿大银行的5年期房贷固定利率,其特别优惠利率约为2.5%。而加拿大央行所进行的贷款压力测试,则对那些首付比例低于20%的买家,进行了标准提高到4.64%的压力测试。换句话说,就是这部分买家,虽然他们实际缴纳的房贷利率仍为2.5%,但通过测试,这些高危人群能确保在贷款利率提高到4.64%的情况下,依然轻松还贷。加拿大央行的这次加息,是在压力测试实施了9个月以后才宣布,因此,加息虽然增加了房贷,但长远影响不大。

  第二,加息周期往往在一个经济周期复苏期的后半场开始。加息周期开始,说明加拿大经济已经从低谷中走出,正处于不断上升之中。加拿大央行当时的说法也证实了这一点,“央行对加拿大经济增长愈来愈有信心,因为本国经济不仅在各地区,而且在各行业均表现良好”。在经济上升的途中,买家的收入增长通常会超过因加息而导致的房贷还款额增长。长远来看,买家对加拿大房产市场的投入会不断增多,从而引发房市的上行。

  第三,此次加息虽然只增加了0.25%,但却是一个加息周期重新启动的重要转折信号。这意味着加元相对其他国家的货币将会看涨。包括人民币在内的其他外币资产,有兑换成加元、流入加拿大市场进行投资的寻利冲动。例如,加元兑人民币,已经从2017年6月最低1加元兑换5.02元人民币,涨至2017年7月21日的1加元兑换5.37元人民币。资金进入加拿大之后,会有相当大的一部分流入房地产市场,从而引起房市上涨。

  加息之后温哥华的房价变化

  下面以加拿大上一轮加息周期中,温哥华独立屋市场的价格变化来说明房价的变化问题。

  上一次加拿大的加息周期从2010年5月31日开始,2015年1月20日结束,一共持续了大约4年半的时间。从2010年6月1日开始,温哥华独立屋价格在79万——81万加元之间盘旋了半年之久,然后在加息周期正式启动一周年的2011年5月,上涨到了89万加元。在此次加息周期终点的2015年1月,温哥华独立屋均价则突破了百万加元,达到了101万加元,见下图。





  进入21世纪后,加元与人民币的兑换价格,历史上最高曾达到约1加元兑换8元人民币,历史上最低则约为1加元兑换4.5元人民币。在目前加拿大加息周期再次启动的情况下,加元存在持续上行的可能性。如果未来自己有在加拿大留学、生活、移民、置业和投资的计划,不妨未雨绸缪,适当兑换一部分加元以备不时之需。如果还有更多的预算,则可以考虑抓住加息之后的房市震荡期,布局加拿大的房地产市场。


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