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华人如何在加拿大贷款买房

文│夏欣怡



  很多华人在加拿大买房喜欢付全款,但事实上,加拿大的房贷利率很低,即使在刚刚过去的7个月中3次加息,住房贷款利率仍只有3%左右。而从1990—2016年,加拿大的平均通胀率为2.03%。这意味着按照目前的房贷利率,考虑多年通胀水平,从加拿大银行借钱的实际年利息支付水平只相当于借款额的1%左右。更重要的是,利用贷款买房可以充分利用资金的杠杆作用。
  
  三类华人房贷的不同要求
  
  不同类型的华人,贷款买房有不同的要求。
  
  非移民如何贷款
  
  非移民主要指因私来加拿大旅游、求学或陪读的华人,这些人如果需要买房,银行通常会要求提供以下3个重要文件。
  
  一是加拿大银行账户。目前加拿大的银行并不支持远程开户,因此华人首先要有中国到加拿大的签证,亲自来到加拿大才可以办理开户。加拿大实行预约制,要想开户就要和银行的客户经理预约一个日期,然后带上相关的证件去办理。
  
  二是首付款证明。首付款最好放在加拿大的银行账户上,如果钱款还在中国,那么中国存款证明也是可以的(有些银行需要3个月的账户明细),通常要求证明中有借款人的名字、金额和日期。非移民买房往往会要求支付至少35%的首付款,然后银行会额外要求再预存5%,这笔5%的钱款在批贷结束后可以挪作他用。如果非移民想购买位于大温哥华或以多伦多为中心的大金马蹄地区的房产,还需要总房款15%的资金作为海外买家税,在房产过户时交纳给加拿大税务部门。
  
  三是工作证明。工作证明最好用公司抬头纸打印,上面需要出现3要素:职位、年薪和单位公章。
  
  非移民没有加拿大信用记录,所以无须信用审查即可贷款。
  
  新移民如何贷款
  
  新移民是指未满5年的加拿大永久居民。通常银行会将该移民以居民身份登录加拿大的日期作为起始日,以签订买房合同并申请按揭贷款的日期作为截止日,来计算该移民是否是新移民。新移民办理房贷须要提供的文件与非移民类似,不同之处在于,非移民的房贷上限是1套,而新移民的房贷上限是2套。另外,新移民往往在加拿大已经有一定的信用记录。信用记录良好才可放款。新移民中还有一个特殊的类型,时间超过2年又未满5年的新移民。他们的贷款政策既可以按照新移民办理,又可以按照老移民办理。
  
  5年以上老移民和加拿大公民如何贷款
  
  很多华人移民5年或成为加拿大公民之后,才开始考虑购房,其房贷要求与前两者截然不同,除信用审查外,还要证明收入水平能达到还贷要求。加拿大各大银行对于负债率大多控制在40%左右,即税前收入的40%可以用来还贷。
  
  一般来说,对于加拿大公民,银行要求提供如下材料:雇主信;工资单;2年的T1 General 和NOA(notice of assessment),也就是过去2年的报税T1表格和税局评估信;3个月的银行流水;如果首付有一部分来自亲戚朋友的借款,那么需要提供赠予信(gift letter),而且要和银行流水相匹配。
  
  华人房贷的操作流程
  
  华人在加拿大的放贷操作流程如下:
  
  申请房贷
  
  在购房合同中,通常会有一项重要条款——贷款条款。该条款往往要求以两周作为期限,让银行来评价借款人是否能获得贷款。如果不能获得,借款人可以退回押金,终止合约;如果可以获得,借款人就可以解除该条款,合同继续进行。
  
  合同签订后,借款人应及时将购房买卖合同提供给贷款经纪人,贷款经纪人将借款人的资料提交给放贷的金融机构进行贷款审批。审批时间快则两天,慢则一周左右。银行在进行贷款审批时,会委托评估师评定房产价值,按照房产价值与房价总额中的低者给予贷款。
  
  选择贷款利率和贷款期限
  
  在申请房贷的时候,贷款顾问会让借款人选择贷款利率。贷款利率分为固定与浮动两类。固定利率是指在贷款期内利率不变,浮动利率是指在贷款期内利率会随着央行利率的改变而改变。固定利率往往比浮动利率高。通常来说,在一个加息周期中应该尽量选择固定利率,而在一个减息周期中则应该尽量选择浮动利率。
  
  此外,贷款顾问还会让借款人选择贷款期限。在加拿大,贷款期与还款期是两个不同的概念,还款期是一系列贷款期的组合。贷款期是该贷款合同的时间长短,而还款期是指整个贷款需要偿还的年限。例如:借款人和银行签订2年期的贷款合同,整个还款期为30年。那么两年到期后,借款人可以有3个选择:一是付清全部贷款;二是在原银行续借贷款,贷款利息按当时的新利息计算;三是将贷款转到其他金融机构,办理新的贷款。
  
  交割
  
  房产往往是通过律师或公证员来完成交割,房贷也是如此。在房产交割日来临前,如果借款人已经满足所有的贷款条件,银行就会给买方律师提供具体的放款金额。
  
  律师接到指示后,会计算借款人的房产交易成本,然后通知借款人将首付款和各项费用给付律师行并签署借款文件,待借款人签署正式贷款文件后,律师会向银行发出索款指令。在房产交割时,银行会将贷款划入买方律师行的托管账户,最终由买方律师将全部房款划入卖方律师账户,然后由卖方律师将房款给予卖家。至此,房产交易完成,买家获得房屋钥匙,卖家获得房款。
  
  偿还房贷
  
  在房屋贷款正式成立后,就进入房贷偿还期,在这个时间内要注意两个问题。
  
  一是及时还贷。加拿大是一个信用社会,房屋贷款直接关系到个人的信用分数,如果信用分数不佳,那么以后不能贷款买车、分期付款买电器和贷款买更多的房产。
  
  二是提前还贷的问题。加拿大按照提前还贷是否有罚款可分为开放式和封闭式两种。开放式在贷款期内可以随时还清贷款,没有罚款。封闭式只要贷款没有到期,提前还清贷款就会缴纳罚款。如果出现后一种情况,而借款人又不想缴纳罚款,那么可以在贷款还清后的3个月内再购买一处房产,再次向该银行借贷可以避免罚金。

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