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加拿大公寓投资要领

文│夏欣怡



  从2016年8月2日开始,温哥华实行15%买家税。2017年4月20日之后,包括多伦多在内的安省大金马蹄地区同样开始实施15%的海外买家税。这两个城市价格颇高的独立屋销售陷入滞涨状态,而在刚需影响下的公寓销售却一片火爆,价格连番上涨,笔者将详解加拿大公寓投资的要领。
  
  中国与加拿大的公寓区别
  
  中国与加拿大的公寓有一些明显的区别,见表。



  
  购买细节
  
  进行加拿大公寓投资,有下列问题需要考虑。
  
  土地所有权
  
  公寓常见的土地所有权是永久产权,所有业主共同持有。但是也有一部分公寓是业主共同向所有人租用的土地,如UBC的公寓楼就属于这种情况,承租时长为99年。从投资的角度出发,最好购买拥有永久地权的公寓。
  
  条规(bylaw)
  
  公寓的bylaw是由所有业主共同制订、所有业主和租户都必须遵守的各种规章,如有违反,业主将面临罚款。在决定购买公寓之前,最好由自己的买家地产经纪仔细审阅这处公寓的bylaw。Bylaw中可能涉及与价值有关的规定有:是否允许出租、是否允许养宠物、是否允许年轻家庭或小孩子长期居住。例如有的业主购买公寓是为了投资,要进行出租,如果购买了不能出租的公寓,就会比较尴尬:想住进去,自己觉得不合适;想租出去,公寓的bylaw又不允许,迫不得已,只好卖掉,最终遭遇各项交易费用的损失。
  
  财务状况
  
  公寓的财务状况包括管理费用、Form B和财务报表3个要点。
  
  管理费用    通常公寓的产权形式属于共管,需要交纳管理费。管理费越高则意味着该公寓的维护成本越高。如果两处公寓其他条件相同,只是价格不同,那么共管费用越低的公寓越具有投资价值。通常影响管理费用的因素主要有两个:一是公寓内设施数量的多少,有健身房、游泳池或其他娱乐设施的公寓管理费用较高;二是新旧程度,公寓越旧,管理费用越高。
  
  Form B   卖家可以由自己的经纪人,向卖家或公寓管理公司索取一份Form B。Form B是一份证明,上面注明了strata的存款情况和各种相关规定,这些规定包括bylaw的变化情况及未来是否有重大维修等。
  
  财务报表    阅读管理公司关于公寓的财务报表,可以确认所要购买公寓单元的物业管理月费金额及近期是否将迎来重大维护或其他大笔支出。如果存在大笔支出,费用由买家还是卖家来承担?通常情况下以全体居民投票表决该重大支出的日子为分界点。如果过户之前决议通过,则由卖方承担该笔费用,否则由买方承担。
  
  管理水平
  
  一般而言,公寓的共管费用每年都会上涨,一些管理水平高的公寓,共管费上涨的时间间隔会短一些,每次上涨的幅度也会更小一些。如果公寓年久失修或管理水平低劣,那么所有业主都将会负担高昂的维护费用,在必要时还会进行额外征收。所以,购买公寓之前,最好仔细阅读过去两年的会议记录和业主大会纪录,察看是否有重大维修,每个单元所的额外维修费用是多少。
  
  出租管理
  
  如果不是为了自住,那么公寓购买后面临的首要问题就是如何出租。由于加拿大的法律在某些方面向租客倾斜,所以在加拿大租房,找到一个好租客非常重要。如果碰到一个经常拖延甚至不交房租的租客,租金损失事小,最麻烦的事情在于对方被赶走之前可能出于报复心理,故意破坏业主房屋,造成公寓价值下跌。想找到一个好租客,最好留心以下事项。
  
  信用记录    从公寓楼业主和经理人协会的网站下载表格,请申请租房者填表,然后查看对方的信用记录(通常费用为8加元)。
  
  汽车    作为车轮上的国家,一个加拿大人如果没有汽车,说明对方的财务状况可能非常糟糕,最好拒绝这样的租客;如果对方有车,则要看对方是否爱惜他的车,车子的状态如何,比如车窗坏了或车子磕碰之后是否维修。一个不爱惜自己车子的人,很有可能不会爱护你的房子。
  
  公司主管的推荐信    加拿大的人际关系相对简单,通常上司不会为下属故意隐瞒。通过上司的推荐信,业主可以了解租客是否是一个容易相处的人,以后与他打交道是否会比较融洽。
  
  与上任房东通话  现任房东可能因为急需把房客赶走,不愿谈论租客的问题。所以最好向租客索要上一任房东的电话,了解对方是否存在租金拖欠行为。
  
  面试    可以就一些自己关心的问题与租客面谈或委托专业的租房管理公司面试。比如可以询问对方这些问题:如果房子出现小修小补,对方是否愿意维护;对方如何看待每年房租上涨的幅度;对方打算在每月的什么时间交纳房租。
  
  租客找房的时间    加拿大的房租通常是按月签约,起租时间通常是每月第一天。如果准租客月初来找房,希望下个月初入住,说明这个人做事比较有条理,对自己的财务安排也有较为明确的计划。如果准租客月底前两天才来看房,并且打算马上入住,那么这个人做事没有条理,甚至有可能是被前房东赶出来,急着找房子住。


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