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加拿大楼花购买攻略

文│夏欣怡 


  买楼花是加拿大一种热门的理财方式。什么是楼花?先开花,后结果。建筑没有完成前进行销售,即为楼花。



  
  楼花与现房的比较
  
  与现房相比,加拿大楼花有以下几个特点。
  
  杠杆高、资金占用少     加拿大的房地产开发商在建房之前通常需要从政府获得两项重要的审批:开发许可证和建筑许可证。开发商在获得开发许可证之后,就可以起草开发商披露声明(Developer Disclosure Statement),继而开始预售房屋了。从正式下单到最后交房,通常有1~2年的时间。在这个等待期内,购房者只需按照开发商的要求缴纳一定数量的定金即可,定金比例往往在5%~20%。由于向银行的借款并没有真实发生,所以并不需要立即还贷。因此,购置楼花可以让买家以较小的投入实现在加拿大安居或投资的计划。
  
  提前锁定价格    由于是期房,一旦合同成立,购买价格是不会变更的,因此可以提前锁定2年之后的房价。当然,这既是楼花的优势,又是楼花的劣势。如果是在一个上升的房地产市场,无疑能够让提前锁定房价的买家在未来的上涨中获利不菲;但如果是在下跌的市场,买家可能会蒙受巨大的损失。
  
  财务规划    有些购房者暂时没有足够资金置业,但是预期一两年内财务情况会有重大提升,例如售出房屋获利、工作收入大幅提高、子女教育完成等。如果对未来的资金非常确定,可以通过利用低比例的定金购买楼花提前锁定物业。
  
  税务规划    海外买家在加拿大温哥华、多伦多等大城市购房,须缴纳20%的海外买家税。但购买楼花时,由于房屋交割并没有完成,所以暂时无须纳税。如果预计自己在短期内会取得加拿大永久居民身份,而希望提前购置房屋,购买楼花不失为一个解决方案。这既适用于留学生,也适用于新移民。
  
  买楼花的流程
  
  第一,需要一位有操守、业务熟练的房产买方经纪。大多数开发商有自己的卖方经纪代表,如果买家没有自己的经纪人,那么开发商经纪可以为买家拟定合约。但是,开发商经纪代表开发商利益,不会努力保护买家的权益。如果买家选择自己的买方经纪,开发商往往会支付买方经纪的经纪费。这样,对买家来说,既没有额外的费用,又保证了自己的权益。
  
  第二,仔细研读开发商披露声明。这份文件会介绍开发商的历史、开发项目的规划、单元面积、车位和储物空间的情况、定金支付方式、交房时间、是否允许转让预售合约、物业管理费、社区管理条例等。买方经纪会帮助买家阅读这份文件,确认买家感兴趣的物业符合需求。也建议买家通读披露文件,确保自己理解披露文件的内容。
  
  第三,确认贷款。很多开发商和银行合作,可以在购买楼花时评估买家的信用和收入,也就是预评估。合作银行的预评估到过户一直有效。也就是说,即使买家的收入和信用情况在过户前发生了变化,也不影响银行贷款。
  
  第四,签订购房合约。在加拿大BC省,签订预售房屋合约后,买家有7天时间可以反悔,即反悔期。在这7天内,买家可以单方面无理由终止合约,所以在实操中,买家往往先签订购房合约,再仔细研读开发商披露声明和确认贷款。有些开发商允许买家经纪代表买家在合约上签订附加条款,例如修订关于合约转让的条款、增加银行贷款条款等。
  
  第五,支付定金,合约正式生效。在签订合约的7日内,如果买家不提出书面声明,那么合约成为对买卖双方都具有法律约束力的合同。有些开发商要求买家在合约签订时支付少量的第一笔定金,合约生效时给第二笔定金,获得建筑许可后支付第三笔定金。有些开发商只要求这三笔中的一笔或两笔。但在加拿大BC省,在获得建筑许可前,开发商不得索要超过10%的定金。预售房定金会存在律师的信用账户,开发商和买家都不可单方面支取。所以,很多投资者担心的开发商“跑路”现象,在加拿大不会出现,也不太可能造成买家订金的损失。
  
  第六,新屋验收。在新屋建筑完成后,临近过户前,开发商代表会带领买家验收自己购买的单元,确定是否有质量问题。如果存在质量问题,买家可以要求开发商在过户前整改。在买家验收前,房屋往往已经通过了当地市政的验收,颁发了入住许可。所以,大多数情况下买家不会发现重大问题。加拿大BC省的新房有强制的新屋保障,即使过户完成,开发商也不可推卸质量问题。
  
  第七,律师过户。在过户日前,买家需要在律师面前签订过户手续。如果已经交纳的全部定金少于首付款,需要把差额部分打款到律师信用账户。过户后,产权正式转移到买家手中。
  
  楼花转卖的规定
  
  有些买家希望在过户前转让合同,这样的交易叫做楼花买卖。转让楼花的需求存在两类情况:
  
  (1)个人需要或资金情况变化,购买的楼花不再适合自己的需求。
  
  (2)楼花投机。有些投资者看到市场上涨,于是以5%~20%的定金锁定单元,在过户前抛售楼花合同。由于房产过户没有完成,楼花过户不产生过户税,这给投机者带来了丰厚的利润。但是楼花投机也存在风险,一旦房价下跌,投机者则无法盈利。更可怕的是,很多投机者没有过户房产的资金能力,一旦市场剧烈波动,只得放弃定金,无法过户。这给房地产市场带来了很大的风险。
  
  加拿大各级政府正在努力规范楼花市场,一方面加大对楼花买卖收入的税务审查;另一方面规范标准合约。大多数开发商为了响应政策,也为了自己的项目安全,在楼花合同中对转合约会有明确的规定。有些开发商不允许转合约,有些开发商允许买家在开发商同意的情况下转让合约,还有些开发商会对合约转让收取一定费用。
  
  在购买楼花时,为了增加灵活性,允许转让楼花对投资者有利。但把专卖楼花作为一种投机是不可取的。
  
  当然,由于加拿大各省都有一定的自主性,因此每个省的楼花交易规则有细微差异,需要投资者根据自身实际情况向当地房产经纪详细了解。


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