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封面报道

文│本刊记者

文│马光远



  2016年年底,笔者对2017年房地产市场的总体预判是:6月房地产会变天,预计中国的高净值人士会减持房地产。事实如何呢?进入2017年,房地产市场先是经历了“3·17”的政策变天,各种限制性手段无所不用其极,管理层不断强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,并且将防范房地产泡沫列为中国经济的五大风险之一。事实上,这样的基调意味着,“房地产是最好的投资”的概念在中国房地产历史基本宣告结束。在政策的打压下,包括一线城市在内的热点城市开始降温,在新房限价的情况下,二手房市场博弈出现了明显的逆转,到2017年年底,北京等城市的二手房出现了量价齐跌的局面,笔者预判的“变天”成为现实。
  
  但出乎笔者意料的是,由于货币化补偿等政策,导致房价快速上涨的热度向一些没有概念、没有基础,住房供应量很大的四、五线城市蔓延,甚至一些小县城都出现了抢房的现象。这样的结果是,尽管热点城市降温,但四、五线城市的火热让整个市场的数据再次创下历史新高,无论是房产销售,还是土地市场,突破2016年的高点已成定局。2017年前11个月商品房销售额已经突破10万亿元大关,达到115481亿元,增长12.7%,创造了历史新高。从土地市场来看,2017年前11个月,房地产开发企业土地购置面积达22158万平方米,同比增长了16.3%,前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长了37.3%。在销售业绩上,短短1年时间,中国房企巨头的规模从“3000亿时代”跑步跨入“5000亿时代”,碧桂园销售额已经突破5000亿元大关,恒大、万科也在向5000亿元迈进。
  
  但笔者想说的是,2017年房地产数据创造历史性新高,几乎成为房地产上半场一曲惊艳的绝唱。对于2018年的房地产市场,笔者的判断是:2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有两个:第一,政策调控的效应将在2018年全部显现,随着四、五线去库存周期的结束,市场将陷入非常困难的局面;第二,无论是房地产企业,还是购房者,以及观望、徘徊的“吃瓜群众”,对房地产的思考仍停留在过去的思维,没有意识到房地产市场已经变天了,也没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化,房地产上半场已经结束,下半场正式开启。然而,市场的下半场无论在政策环境、盈利模式,还是竞争路径和理念上,都与过去20年完全不同,房地产正在迎来真正的历史性巨变。
  
  房地产迎来历史性巨变,绝非虚张声势的妄言,而是实实在在的事实,这种巨变可以从3个维度来观察:
  
  第一,房地产的基本矛盾变了。用党的十九大报告中的话来说,就是房地产的基本矛盾变了,房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了,但好房子少,优质城市的优质房产仍然稀缺,这将是长期的。需要注意的是,随着人们对住房功能定位的不断提升和变化,人们对房子赋予了更多精神层面的东西,这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。
  
  第二,房地产的“灵魂”变了。党的十九大重申“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏,房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策,这是一个巨大的变化。根据党的十九大的描述,未来的房地产政策将告别调控周期,进入制度建设周期。这也意味着,“二次房改”已经启动,将对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计,意 味着与我国发展阶段,与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系,包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。也就是说,房地产的制度环境将和上半场完全不同,房地产过去的利益格局将被颠覆。
  
  第三,房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去,决定一个企业未来的,是是否具有卓越的理念和面向未来的竞争模式,而不是仅仅依靠规模。下一个30年,面对新的科技革命对人类生活及很多行业带来颠覆性的变化,房地产行业的自我革命刚刚开始,房地产企业是什么?做什么?考虑清楚这些问题非常重要。如果房地产企业依旧靠盖房子赚钱,那么很快就会被淘汰,房地产企业的定位应该是为城市居民提供高品质的生活,成为高品质的服务商。在房地产市场的下半场,开发商必须把“我是谁”这个最基本的问题考虑清楚。在互联网和消费时代,谁深度介入城市人的生活,谁能够为城市人提供高品质的服务,谁将能够成为真正的赢家。这意味着,没有跨界思维,只知道盖房子的企业,在下一个周期会死得很惨。
  
  因此,笔者所言的中国房地产行业的历史性巨变,绝非浅层次理解的房地产只是告别了快速增长周期,而是面对一个新的历史大周期,面对人工智能、大数据、物联网等对人们生活的颠覆性变化,新的科技革命对生活的改变,房地产行业在一个历史大变局中主动及被动的自我革命。这无疑是巨大的挑战,但又何尝不是巨大的历史性机遇?
  
  因此,历史性巨变,不一定等于房地产的好日子结束。笔者曾一再强调,在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后,下一个30年真正有着巨大潜力的就是城市化,城市化的成败将决定中国两个“十五年”的目标能否实现。中国想要在下一个30年跨越中等收入陷阱,进入发达经济体行列,关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点,房地产仍处在产业的风口。房地产作为最好投资品的日子慢慢终结,但其作为百姓财富配置主要工具之一的周期并没有结束。中国城市的软硬件升级会成为下一个30年全球最大的经济事件,对于那些已经做好准备的房地产企业,这无疑是千载难逢的历史机遇。
  
  2018年,房地产行业将陷入“混乱”,面对这一局面,你是拥抱,还是逃避?蒂姆·哈福德在《混乱》一书中表示:“循规蹈矩你会一事无成,拥抱混乱,才能激发真正的创造力;不去努力计划成功,会更成功!”佛家云:不是风动,不是幡动,而是心动。面对一个混乱的市场,我们需要做的是打破陈规、做回自己,而不是把自己锁到陈旧的规矩和秩序中去。

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